Ülkede hepimizin bildiği üzere 2005 yılından sonra radikal düşen konut kredi faizleri ve istikrar ortamı ile muazzam bir konut üretimi süreci başladı. Bu süreç o kadar hızlı gelişti; o kadar büyük hacimle ilerledi ki bugün geldiğimiz noktada sanki çok eski ve köklü bir konut geliştirme kültürümüz varmış gibi davranır ve ona göre hareket eder hale geldik.
Özellikle 80'li yılların başından itibaren enflasyon ortamı ve Türkiye'nin finansal yapılarındaki darlık nedeni ile konut üretmek sadece çok düşük hacimlerde ve yatırımcının ( daha doğrusu müteahhitin) gücü nispetinde ortaya çıkmış. Konutu inşaat edecek kadar öz sermaye koyar evi alacak kişi bir miktar peşin verip kalanını inşaat bitince tamamlar ya da senetle borçlanırmış.
2005 yılında da işte bu firma ve iş yapış kültürü - yani 10-20 anahtarlık işleri yapma kültürü - ortadaki bu büyük patlamayı görünce 500 - 1000 anahtarlık işlere kanalize olmuş. Peki firmalar 50 kat büyümüş mü? Yanıt işlem hacmi olarak evet ancak sermaye yapısı olarak hayır. Zira bu kadar büyük işleri mortgage kredileri sayesinde başarmışlar. Ama işin temelinde yatan asıl sıkıntı firmaların işleri bir proje geliştirme olarak değil inşaat yapma olarak ele almış ve hala alıyor olmaları.
Avrupa ve Amerika'da bırakın 1000 anahtarı 10 anahtarlık işler için bile çok ciddi fizibilite çalışmaları yapılır. Ayakları yere basmayan hiç bir işe girilmez. Elbette bu çalışmaları destekleyen nitelikli verilerden faydalanarak bu işlemler yapılır. Amsterdam'ın 1600'lu yıllardan, ABD'nin 1900'lu yıllardan beri kaydedilen konut piyasası verileri bulunuyor. Bizde ise www.reidin.com firması sayesinde önce 2007'den sonra da 2004'ten beri en azından bazı şehirlerimizin fiyat endeksi verileri artık var. Bunlardan faydalanarak bazı çalışmaları yapmak yatırımcı olarak sizi daha da rahatlatıyor.
Ancak gel gelelim tüm bu büyük sektörün can damarı olarak kabul edebileceğimiz sistem var ki ondan kurtulmadığımız müddetçe sektör regüle olmaktan ve bir iş kolu haline gelmekten asla kurtulamayacak. Bu sistem KAT KARŞILIĞI yöntemi ve onun yakın kuzeni HASILAT PAYLAŞIMI yöntemleridir. Bu sistemin günümüzde özellikle firmaların veryansın ettiği arsa fiyatlarının çok yükselmesinin birinci nedeni olduğunu kabul etmek gerekir. Bu sistemlerin arsa fiyatlarını nasıl yükselttiğinin güzel bir örneğinin www.sahibinden.com sitesinde gezinirken buldum.
İyi ya da kötü bir reklam olmaması için yer,firma vb bilgileri sildim ama bu yerlere siz istediğiniz bilgiyi koyabilirsiniz. Sonuç değişmeyecektir. Konu kısaca şu:
Bir emlak acentesi bir arsa için ilan veriyor. Arsanın ilandaki satış fiyatı 2.500.000 TL. Arsanın satılması ile ilgili de YATIRIMCISINA YOL GÖSTERMEK AMACI ile cezbedici tanımlar ve bir de fizibilite yapıyor ve potansiyel alıcıya diyor ki BURAYI AL, KAT KARŞILIĞI VER VE İKİ KATTAN FAZLA PARA KAZAN.
Bu küçük örnek arsa ve konut piyasasında nasıl spekülatif ve içi boş bir piyasa oluştuğunun güzel bir kanıtı.
Şahsen ben ülkede bir konut balonu olduğunu amam bunun bir patlama ile değil hızlı bir şekilde hava kaçırarak söneceğini düşünüyorum. Belki bu süreç sonunda bu işleri gerçekten şeffaflaştırabilir ve kurallara bağlayabiliriz. 10 tane ev yapmakla 1000 tane ev yapmayı aynı kefeye koymayız.
Paylaş:Facebook
Twitter
Google+
Özellikle 80'li yılların başından itibaren enflasyon ortamı ve Türkiye'nin finansal yapılarındaki darlık nedeni ile konut üretmek sadece çok düşük hacimlerde ve yatırımcının ( daha doğrusu müteahhitin) gücü nispetinde ortaya çıkmış. Konutu inşaat edecek kadar öz sermaye koyar evi alacak kişi bir miktar peşin verip kalanını inşaat bitince tamamlar ya da senetle borçlanırmış.
2005 yılında da işte bu firma ve iş yapış kültürü - yani 10-20 anahtarlık işleri yapma kültürü - ortadaki bu büyük patlamayı görünce 500 - 1000 anahtarlık işlere kanalize olmuş. Peki firmalar 50 kat büyümüş mü? Yanıt işlem hacmi olarak evet ancak sermaye yapısı olarak hayır. Zira bu kadar büyük işleri mortgage kredileri sayesinde başarmışlar. Ama işin temelinde yatan asıl sıkıntı firmaların işleri bir proje geliştirme olarak değil inşaat yapma olarak ele almış ve hala alıyor olmaları.
Avrupa ve Amerika'da bırakın 1000 anahtarı 10 anahtarlık işler için bile çok ciddi fizibilite çalışmaları yapılır. Ayakları yere basmayan hiç bir işe girilmez. Elbette bu çalışmaları destekleyen nitelikli verilerden faydalanarak bu işlemler yapılır. Amsterdam'ın 1600'lu yıllardan, ABD'nin 1900'lu yıllardan beri kaydedilen konut piyasası verileri bulunuyor. Bizde ise www.reidin.com firması sayesinde önce 2007'den sonra da 2004'ten beri en azından bazı şehirlerimizin fiyat endeksi verileri artık var. Bunlardan faydalanarak bazı çalışmaları yapmak yatırımcı olarak sizi daha da rahatlatıyor.
Ancak gel gelelim tüm bu büyük sektörün can damarı olarak kabul edebileceğimiz sistem var ki ondan kurtulmadığımız müddetçe sektör regüle olmaktan ve bir iş kolu haline gelmekten asla kurtulamayacak. Bu sistem KAT KARŞILIĞI yöntemi ve onun yakın kuzeni HASILAT PAYLAŞIMI yöntemleridir. Bu sistemin günümüzde özellikle firmaların veryansın ettiği arsa fiyatlarının çok yükselmesinin birinci nedeni olduğunu kabul etmek gerekir. Bu sistemlerin arsa fiyatlarını nasıl yükselttiğinin güzel bir örneğinin www.sahibinden.com sitesinde gezinirken buldum.
İyi ya da kötü bir reklam olmaması için yer,firma vb bilgileri sildim ama bu yerlere siz istediğiniz bilgiyi koyabilirsiniz. Sonuç değişmeyecektir. Konu kısaca şu:
Bir emlak acentesi bir arsa için ilan veriyor. Arsanın ilandaki satış fiyatı 2.500.000 TL. Arsanın satılması ile ilgili de YATIRIMCISINA YOL GÖSTERMEK AMACI ile cezbedici tanımlar ve bir de fizibilite yapıyor ve potansiyel alıcıya diyor ki BURAYI AL, KAT KARŞILIĞI VER VE İKİ KATTAN FAZLA PARA KAZAN.
Şahsen ben ülkede bir konut balonu olduğunu amam bunun bir patlama ile değil hızlı bir şekilde hava kaçırarak söneceğini düşünüyorum. Belki bu süreç sonunda bu işleri gerçekten şeffaflaştırabilir ve kurallara bağlayabiliriz. 10 tane ev yapmakla 1000 tane ev yapmayı aynı kefeye koymayız.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder