Bayram vesilesi ve ikinci evladımızın aramıza katılması sebebi ile evde oldukça fazla vakit geçirdim. Bu sürede maalesef bir kısım gündüz TV programlarına da maruz kalmış bulundum. Cem Yılmaz'ın dalga geçtiği programların arasında ilginç bir programa rast geldim. Programı sunan hanımefendi Özlem Denizmen, kendisi aynı zamanda internet sitesinde ( www.paradurumu.tv ) programın yaratıcısı olarak geçiyor. Ülkede son zamanlarda iyice kritik hale gelen kişi başı tasarrufun arttırılması ve aile bütçesi kavramının yerleşmesi adına muhteşem bir çalışma yapılıyor. İnsanların kendilerini ve ailelerini bir şirket gibi görüp nakit yönetimi yapmaları konusunda çok eğitici bir rol üstleniyor. Gelirler ve giderler açıkça masaya yatırılıyor, neye fazla para harcıyor nereden tasarruf edebilir bunları tane tane ve çok berrak bir şekilde aktarıyor. Ben sadece bir programı izlediğim ve konunun benim alanıma girmesi sebebi ile böyle yazı yazmayı doğru buluyorum.
Programdaki aile ülkedeki diğer pek çok orta sınıf aile gibi bir konut sahibi olmak istiyor ve Özlem hanımdan yardım talep ediyor. Gelir gider durumu analizi ve yapılması gerekenleri güzelce aktarıp konut alırken dikkat edilecek konuları (lokasyon özellikleri,hastane,okula yakınlık,işyerine yakınlık vb.) da aktarıyor. Her şey buraya kadar gayet güzel geliyor işler buradan sonra gerçeklikten uzaklaşmaya başlıyor. Çok detaya girmeden şöyle bir özet aktaralım. Ailemiz 3 kişi, anne baba çalışıyor aylık hane geliri 3.340 TL, bu miktarın 750'si TL'sı kiraya gidiyor. Anladığım kadarı ile İstanbul'un Avcılar ilçesinde yaşıyorlar. Öncelikle ilk sıkıntılı durum evin değerinin tespiti hakkındaki yaklaşım. Zira evin değerinin 20 yıllık kira gelirine denk olması gerektiğini aktarıyor. Unutmayalım ki %5 yield ile konut almak asla bir yatırım olamaz. Bu durumun hatalı olduğunun bir diğer ispatı ise - aşağıda detayını da aktaracağım - şu anda kirada oturdukları evi kiralarının iki katı taksit ödeyerek dahi satın alamayacak olmalarıdır.
Yapılan ilk hesap şu şekilde:
Öncelikle evi şu anda değil ancak 3 yıl sonra alabiliyorlar. Peşinat için ailenin şu anki 7bin TL sine ek olarak üç yıl boyunca ailenin gelirinin %30 olan bin TL'yi tasarruf olarak biriktirmesi gerektiğin aktarıyor. Türkiye tasarruf ortalaması %14 lerde gezerken bu oran çok gerçekçi sayılmayabilir ancak bu duruma takılmıyorum. Üç yılın sonunda 107bin TL'lik 10 yıllık bir kredi alınarak 150bin TL değerinde bir ev için borçlanabilecekleri aktarılıyor. Bunun için de şu anda kira olarak ödedikleri 750 TL'nin iki katı olan 1.476 TL ödemeleri gerektiği söyleniyor . Hane halkı gelirinin neredeyse %50'si.
Ancak bu noktada güzellik bitmiyor devletimizin o muhteşem(!) çözümü olan peşinata devlet katkısı reklamı devreye giriyor ve hesap çoştukça çoşuyor (!)
Mart 2015'te torba kanun içinde konut alacaklara devletin 3 yıl para biriktirmek koşulu ile 15bin TL'sını geçmemek koşulu ile %20 oranında destek verilmesi hakkı kanunlaştı. ( http://www.aljazeera.com.tr/haber/cocuk-ceyiz-ve-konut-yardimi-geldi ) . Diğer tüm bu tip ortalığı sallama amaçlı hareketlerde olduğu gibi bir heyecan kasırgası esti, yine büyük müteahhitler memnuniyetlerini ve satışların patlayacağını falan beyan ettiler. Özlem hanım da bu durumun avantajını yansıtmak üzere bu katkının faydalarını ufak iki illüzyon ile aktarıyor. Biriken paraya devlet %20 katkı veriyor ( illüzyon 1 - tüm konutun fiyatının %5'nin destekliyor yani satıcı ile pazarlık etseniz o kadar iskonto alırsınız zaten ) bu sayede çekecekleri krediyi azaltıyor ve 107 bin yerine 98bin TL kredi çektirtiyor ve bir anda 25bin TL'ye yakın bir avantaj ortaya çıkıyor (illüzyon 2 - zaten aileyi 1476 TL ödetir hale getirmiştiniz taksiti düşürmek yerine kredi limitini büyütseniz ya )
Neyse bunu gören aile çoşuyor ve ne muhteşem bir olaymış bu diyor ve tabi bu programı izleyen hemen herkes.
Hayaller evet çok "affordable" peki hayatlar öyle mi? Sahibinden.com sitesinde ufak bir arama yapıyorum. 10 yaşından küçük ( Avcılar 99 depreminde çok hasar gördü diğer ilçelere göre deprem sonrası yapılaşma çok daha kritik),150 bin TL'ye 2 ya da 3 odalı ev arattığımda çıkan sonuç 60-80 m2 brüt,2 odalı ve giriş,bodrum ya da yarı giriş daireler oluyor. Bu evler bu günkü fiyatlar yani bu aile 3 yıl sonra bu arayışa girecekse bu evlerin fiyatı teorik olarak sadece enflasyon oranında artsa %26 civarı artacak yani yaklaşık 190bin TL olacak. İnşallah Reidin ( www.reidin.com) verileri kadar artmaz zira reidin'e göre haziran 2012'den haziran 2015'e kadar Avcılar'da konut fiyatları %80 artmış.
Sonuçta Özlem hanım aileye aşağıdaki sonucu oluşturuyor.
Sonuçta deniyor ki:
- Maaşlarınız 3 yılda enflasyon oranında artmalı.
- Kiranız dışında gelirinizin %25-30'nu biriktirmelisin
- Gelirinin %35-40'nı kredi taksiti ödeyerek 10 yıl boyunca ipotek etmelisin
- Şu anda 60-70 m2 giriş kat 2 oda bir evi alabiliyorken 3 yıl sonra da aynısını alabiliyor olmalısın.
Paranın zaman değeri kavramını hep böyle speküle ederek bugünlere geldik. 150bin TL lik ev de olsa 150 milyon USD'lik iş de olsa hep aynı davranışı sergiliyoruz. Bu enflasyon,bu faiz oranları ve bu yapılaşma mantığı ile bu sistem ÇA-LI-ŞA-MAZ. Bu durumla ilgili 3 yıl önce bir çalışma daha yapmıştım.
Buradan bakabilirsiniz: http://oncuserdar.blogspot.com.tr/2012/05/elde-edilebilir-konut-1-affordable.html
Özlem hanımdan ricam bu tip bir konuya girmemesi ve insanları ayağı yere basmayan hayallere daldırmamasıdır. Bu aslında tüm ülke için temenni ettiğim şeydir.
Paylaş:Facebook
Twitter
Google+
Programdaki aile ülkedeki diğer pek çok orta sınıf aile gibi bir konut sahibi olmak istiyor ve Özlem hanımdan yardım talep ediyor. Gelir gider durumu analizi ve yapılması gerekenleri güzelce aktarıp konut alırken dikkat edilecek konuları (lokasyon özellikleri,hastane,okula yakınlık,işyerine yakınlık vb.) da aktarıyor. Her şey buraya kadar gayet güzel geliyor işler buradan sonra gerçeklikten uzaklaşmaya başlıyor. Çok detaya girmeden şöyle bir özet aktaralım. Ailemiz 3 kişi, anne baba çalışıyor aylık hane geliri 3.340 TL, bu miktarın 750'si TL'sı kiraya gidiyor. Anladığım kadarı ile İstanbul'un Avcılar ilçesinde yaşıyorlar. Öncelikle ilk sıkıntılı durum evin değerinin tespiti hakkındaki yaklaşım. Zira evin değerinin 20 yıllık kira gelirine denk olması gerektiğini aktarıyor. Unutmayalım ki %5 yield ile konut almak asla bir yatırım olamaz. Bu durumun hatalı olduğunun bir diğer ispatı ise - aşağıda detayını da aktaracağım - şu anda kirada oturdukları evi kiralarının iki katı taksit ödeyerek dahi satın alamayacak olmalarıdır.
Yapılan ilk hesap şu şekilde:
Öncelikle evi şu anda değil ancak 3 yıl sonra alabiliyorlar. Peşinat için ailenin şu anki 7bin TL sine ek olarak üç yıl boyunca ailenin gelirinin %30 olan bin TL'yi tasarruf olarak biriktirmesi gerektiğin aktarıyor. Türkiye tasarruf ortalaması %14 lerde gezerken bu oran çok gerçekçi sayılmayabilir ancak bu duruma takılmıyorum. Üç yılın sonunda 107bin TL'lik 10 yıllık bir kredi alınarak 150bin TL değerinde bir ev için borçlanabilecekleri aktarılıyor. Bunun için de şu anda kira olarak ödedikleri 750 TL'nin iki katı olan 1.476 TL ödemeleri gerektiği söyleniyor . Hane halkı gelirinin neredeyse %50'si.
Ancak bu noktada güzellik bitmiyor devletimizin o muhteşem(!) çözümü olan peşinata devlet katkısı reklamı devreye giriyor ve hesap çoştukça çoşuyor (!)
Mart 2015'te torba kanun içinde konut alacaklara devletin 3 yıl para biriktirmek koşulu ile 15bin TL'sını geçmemek koşulu ile %20 oranında destek verilmesi hakkı kanunlaştı. ( http://www.aljazeera.com.tr/haber/cocuk-ceyiz-ve-konut-yardimi-geldi ) . Diğer tüm bu tip ortalığı sallama amaçlı hareketlerde olduğu gibi bir heyecan kasırgası esti, yine büyük müteahhitler memnuniyetlerini ve satışların patlayacağını falan beyan ettiler. Özlem hanım da bu durumun avantajını yansıtmak üzere bu katkının faydalarını ufak iki illüzyon ile aktarıyor. Biriken paraya devlet %20 katkı veriyor ( illüzyon 1 - tüm konutun fiyatının %5'nin destekliyor yani satıcı ile pazarlık etseniz o kadar iskonto alırsınız zaten ) bu sayede çekecekleri krediyi azaltıyor ve 107 bin yerine 98bin TL kredi çektirtiyor ve bir anda 25bin TL'ye yakın bir avantaj ortaya çıkıyor (illüzyon 2 - zaten aileyi 1476 TL ödetir hale getirmiştiniz taksiti düşürmek yerine kredi limitini büyütseniz ya )
Neyse bunu gören aile çoşuyor ve ne muhteşem bir olaymış bu diyor ve tabi bu programı izleyen hemen herkes.
Hayaller evet çok "affordable" peki hayatlar öyle mi? Sahibinden.com sitesinde ufak bir arama yapıyorum. 10 yaşından küçük ( Avcılar 99 depreminde çok hasar gördü diğer ilçelere göre deprem sonrası yapılaşma çok daha kritik),150 bin TL'ye 2 ya da 3 odalı ev arattığımda çıkan sonuç 60-80 m2 brüt,2 odalı ve giriş,bodrum ya da yarı giriş daireler oluyor. Bu evler bu günkü fiyatlar yani bu aile 3 yıl sonra bu arayışa girecekse bu evlerin fiyatı teorik olarak sadece enflasyon oranında artsa %26 civarı artacak yani yaklaşık 190bin TL olacak. İnşallah Reidin ( www.reidin.com) verileri kadar artmaz zira reidin'e göre haziran 2012'den haziran 2015'e kadar Avcılar'da konut fiyatları %80 artmış.
Sonuçta Özlem hanım aileye aşağıdaki sonucu oluşturuyor.
Sonuçta deniyor ki:
- Maaşlarınız 3 yılda enflasyon oranında artmalı.
- Kiranız dışında gelirinizin %25-30'nu biriktirmelisin
- Gelirinin %35-40'nı kredi taksiti ödeyerek 10 yıl boyunca ipotek etmelisin
- Şu anda 60-70 m2 giriş kat 2 oda bir evi alabiliyorken 3 yıl sonra da aynısını alabiliyor olmalısın.
Paranın zaman değeri kavramını hep böyle speküle ederek bugünlere geldik. 150bin TL lik ev de olsa 150 milyon USD'lik iş de olsa hep aynı davranışı sergiliyoruz. Bu enflasyon,bu faiz oranları ve bu yapılaşma mantığı ile bu sistem ÇA-LI-ŞA-MAZ. Bu durumla ilgili 3 yıl önce bir çalışma daha yapmıştım.
Buradan bakabilirsiniz: http://oncuserdar.blogspot.com.tr/2012/05/elde-edilebilir-konut-1-affordable.html
Özlem hanımdan ricam bu tip bir konuya girmemesi ve insanları ayağı yere basmayan hayallere daldırmamasıdır. Bu aslında tüm ülke için temenni ettiğim şeydir.
1 yorum:
Çok doğru tespit Serdar bey emeğinize sağlık güzel bir paylaşım olmuş.
Yorum Gönder