İki şehir iki trafik

Yaklaşık 13 yıl İstanbul'da yaşayıp trafik çilesini birebir yaşamış birisi olarak İzmir'e yerleştiğimde pek çokları gibi ben de ciddi bir rahata ermiş oldum. Hatta sadece trafikten kurtularak ayda 60 saat kazandığımı da söyleyebilirim. İstanbul'da yaşarken trafik sıkışıklığı hayatınıza o kadar çok işliyor ki sabah evden çıkarken ya da akşam işten çıkarken "inşallah her zamanki yoğunluğa ek bir sıkıntı olmaz" diye dua edip çıkıyorsunuz. Son dönemler belediye ve internet firmalarının uygulamaları sayesinde belli bir yaklaşıklıkla bu durumu takip edebilir hale geldik. Bu teknolojiye radyo kanalları da eklenince trafik durumu ile ilgili istihbarata daha kolay ulaşır ve nispeten kendi çapımızda çözümler üretebiliyoruz.
Yıllarca İstanbul'un trafiğinden çile çekip İzmir'de rahat erdim diye konuşurken burada yaşayan İzmir'li dostlarım "öyle deme burada da çok trafik var" diyerek konuya giriyorlar. Onlara bir trafiğin ne kadar yoğun olabileceğine ilişkin hiç bir fikriniz olamaz diyerek karşılık veriyorum. Bu tip bir karşılaştırmayı ünlü radyocu Nihat Sırdar akşam programında mesaj paylaşan dinleyicileri sayesinde ara sıra yapıyor. Ben de ufak da olsa ne kadar bir fark olduğunu algılamak adına kendi çapımda bir istatistik ürettim. Online trafik durumu olarak İzmir belediyesinin bir aplikasyonu olmadığı için Yandex Harita'nın trafik durumu verisini kullanıyorum. Lojistik firmaları ve filoların GPS vericilerinin sinyal sıklığına göre Türkiye'de pek çok yerin anlık trafik yoğunluğu verisini veren bu sistem İzmir ve çevresindeki yolculuklarımda bana çok faydalı oluyor. Bu istatistiğin adına 1000 kişi başına düşen sıkışık trafik diyebiliriz. Fikir şu: Anlık olarak sadece çok yoğun (kırmızı renk) olan toplam yol mesafesini o şehrin nüfusuna bölüyoruz. İlk karşılaştırma sonucumu aşağıda bulabilirsiniz.
İZMİR - Tarih: 03.09.2015 - Saat: 19.25
En uzun sıkışık trafiğin olduğu bazı arterler: Altınyol,Yeşillik caddesi,Kamil Tunca,Ege Üniversitesi,Bornova-Liman yönü,Yeşilova Otoyol kavşağı bölgesi, Buca vs.
Toplam sıkışık yol: 19,71 km
İrili ufaklı sıkışık arterler ( 0-500 mt arası) : 5,0 km (yaklaşık)
Tüm sıkışık yol : 24,71 km
Nüfus:4.113.000 (yaklaşık)
1000 kişi başı sıkışık yol : 6,0 mt

İSTANBUL - Tarih: 03.09.2015 - Saat: 19.25
En uzun sıkışık trafiğin olduğu bazı arterler: Mahmutbey gişeler Anadolu yönü,E-5 okmeydanı boğaziçi köprüsü,4.Levent Beşiktaş yönü,Ümraniye Kavacık hattı,Eminönü sahil yolu havaalanı istikameti vs.
Toplam sıkışık yol: 140,41 km
İrili ufaklı sıkışık arterler ( 0-500 mt arası) : 20,0 km (yaklaşık)
Tüm sıkışık yol : 160,41 km
Nüfus: 14.377.000 (yaklaşık)
1000 kişi başı sıkışık yol : 11,1 mt

Görüldüğü üzere okulların da kapalı olduğu normal bir iş günü nispeten trafiğin de azalmış olabileceği bir saatte iki şehir arasında yaklaşık 2 kat trafik sıkışıklık farkı var. Bu istatistiği ara sıra farklı zaman dilimlerinde de tekrarlamayı düşünüyorum. En azından nasıl bir tablo ile karşı karşıya olduğumuzu daha rasyonel görmüş oluruz.

Paylaş:Facebook Twitter Google+

Arsa değeri arttırmada "Ağaoğlu çok yer topladı" eşiği

Yaklaşık 3,5 yıldır gayrimenkul geliştirme tecrübelerimi ağırlıkla İzmir ve çevresine yoğunlaştırmış bulunmaktaydım. Son 2 yıldır da bu şehre yerleşerek ve yoğun keşif faaliyetleri yürüterek bu durumu oldukça fazla pekiştirme fırsatı buldum. Bugün görüştüğüm bu şehrin yerlisi pek çok insandan belki de daha fazla İzmir'i biliyor durumdayım. Bu durum ilk başta bana garip gelirken şu anda gayet mantıklı bir açıklaması olduğunu görüyorum. İstanbul'un o kocaman ve yüksek tempolu yaşam ortamında yıllar geçirip buradaki tempoya inince işte bu ilk etaptaki garipseme durumu oluşuyor. Hepimizin kabul ettiği bir gerçek var ki o da Türkiye'de gayrimenkul kavramının geçtiği hemen her şeyin (veri,haber,rapor,proje,anlaşma vb.) %95'i bu şehir üzerinden üretiliyor ve aslında bizim gayrimenkulden anladığımız şey aslında İstanbul'da olup bitenler oluyor. Bu durum da Türkiye'nin diğer şehirlerinde bu tip konulardaki tüm referansların İstanbul üzerinden üretilmesine ve irrasyonel yaklaşımların oluşmasına sebep oluyor.
Basitçe bir karşılaştırma yaparsak İstanbul'un nüfusu ile Hollanda'nın nüfusu neredeyse aynı ve Hollanda'da konut fiyatlar 1880 yılından beri tutulurken İstanbul'da Reidin sayesinde 2007 itibari ile takip edebiliyoruz. Bu durum da böyle iken İstanbul'da oluşturulan bir piyasa kavramını yine nüfus olarak karşılaştırdığımızda Norveç'e denk gelen İzmir'deki bir durum için de kullanabiliyoruz.
Yani Hollanda'nın bir verisi Norveç için ne kadar bağlayıcı olabilir? Bu tartışmadan bağımsız olarak ele aldığımızda belki ikiye ayrılabiliriz ancak aynı durumu nüfusu 1-3 Milyon arası olan şehirlerimizde bile bir argüman olarak görebiliyoruz. İşin özeti İstanbul o kadar fazla büyük ki Türkiye'nin %20'si olarak %80'ini yönlendiriyor olması durumunun hatalı olduğu gerçeğidir.

Maslak 1453 Ağaoğlu - İstanbul'da bir kentleşme ve projelendirme faciası

Bu tutarsızlığın en güzel örneklerini bulunduğum hinterlantta (İzmir, Manisa, Muğla, Aydın, Denizli, Uşak, Balıkesir) orta ve uzun vadeli gelişim gösterebilecek tüm yerlerdeki arazi araştırmalarında karşılaştığım bir söylem: Arazilerin sahipleri, aracıları ya da akrabaları nereye gitsem ve nerede çok büyük beklentiye girilmez desem hemen "Burada Ağaoğlu çok yer aldı" diyorlar. Burada Ağaoğlu yerine Ülker ve Zorlu da olabiliyor, nadir de olsa diğer İstanbul'da namı duyulmuş firmalar söyleniyor. Çok ciddi bir istatistik tutmasam da bu söylemle tarif edilmiş yerleri toplasam sanırım bu üç grup bu hinterlandın yaklaşık %10'unu almış olması gerekiyor (!). Bu satınalmalara "Ankaralı bir grup, Araplar,Azeriler,Katarlılar ve Malatyalı tüccarlar" gruplarını da eklediğimde bu oran %20'yi geçiyor (!).
Elbette bu söylemlerin hepsi yalan olamaz ve elbette bu gruplar ciddi arazi yatırımları yapmışlardır. Ancak bu kadar olamaz.
Türk milleti olarak en ufak bir birikimimiz olsa hemen toprağa yatırırız. Ancak bir insan yerini pazarlamak istiyor ve bizi özellikle son 10 yılda alıştığımız "gayrimenkul rantı" nın o cazip ses tonu ile ikna etmek istiyorsa bu tip söylemler çok etkili oluyor. Çünkü sizler biliyorsunuz ki koca Ağaoğlu yer aldıysa kesin orası değerlenir (!).
Bu tip bir irrasyonel ve spekülatif bir süreç ve yöntem elbette her türlü belirsizliği,kazancı ve kaybı ortaya koyacaktır. Ancak bu kadar büyük konuların böyle ele alınmasının önüne geçilmelidir. Bu da ancak sektörü şeffaflaştırarak başarılabilir. Bu kadar büyük yatırım yapan firmaların şeffaflığının sadece halka açık olmakla sınırlı olmaması gerekir. Ayrıca gayrimenkul piyasasında şahsen en başarılı işleri gerçekleştirenlerin Hollanda menşeili kişi ve kurumlar olduğunu düşünen birisi olarak bu ülkenin konuları nasıl ele aldığını daha detaylı irdelemeliyiz.

Paylaş:Facebook Twitter Google+

Hayaller affordable housing, hayatlar 60 m2 giriş kat

Bayram vesilesi ve ikinci evladımızın aramıza katılması sebebi ile evde oldukça fazla vakit geçirdim. Bu sürede maalesef bir kısım gündüz TV programlarına da maruz kalmış bulundum. Cem Yılmaz'ın dalga geçtiği programların arasında ilginç bir programa rast geldim. Programı sunan hanımefendi Özlem Denizmen, kendisi aynı zamanda internet sitesinde ( www.paradurumu.tv ) programın yaratıcısı olarak geçiyor. Ülkede son zamanlarda iyice kritik hale gelen kişi başı tasarrufun arttırılması ve aile bütçesi kavramının yerleşmesi adına muhteşem bir çalışma yapılıyor. İnsanların kendilerini ve ailelerini bir şirket gibi görüp nakit yönetimi yapmaları konusunda çok eğitici bir rol üstleniyor. Gelirler ve giderler açıkça masaya yatırılıyor, neye fazla para harcıyor nereden tasarruf edebilir bunları tane tane ve çok berrak bir şekilde aktarıyor. Ben sadece bir programı izlediğim ve konunun benim alanıma girmesi sebebi ile böyle yazı yazmayı doğru buluyorum.
Programdaki aile ülkedeki diğer pek çok orta sınıf aile gibi bir konut sahibi olmak istiyor ve Özlem hanımdan yardım talep ediyor. Gelir gider durumu analizi ve yapılması gerekenleri güzelce aktarıp konut alırken dikkat edilecek konuları (lokasyon özellikleri,hastane,okula yakınlık,işyerine yakınlık vb.) da aktarıyor. Her şey buraya kadar gayet güzel geliyor işler buradan sonra gerçeklikten uzaklaşmaya başlıyor. Çok detaya girmeden şöyle bir özet aktaralım. Ailemiz 3 kişi, anne baba çalışıyor aylık hane geliri 3.340 TL, bu miktarın 750'si TL'sı kiraya gidiyor. Anladığım kadarı ile İstanbul'un Avcılar ilçesinde yaşıyorlar. Öncelikle ilk sıkıntılı durum evin değerinin tespiti hakkındaki yaklaşım. Zira evin değerinin 20 yıllık kira gelirine denk olması gerektiğini aktarıyor. Unutmayalım ki %5 yield ile konut almak asla bir yatırım olamaz. Bu durumun hatalı olduğunun bir diğer ispatı ise - aşağıda detayını da aktaracağım - şu anda kirada oturdukları evi kiralarının iki katı taksit ödeyerek dahi satın alamayacak olmalarıdır.
Yapılan ilk hesap şu şekilde:

Öncelikle evi şu anda değil ancak 3 yıl sonra alabiliyorlar. Peşinat için ailenin şu anki 7bin TL sine ek olarak üç yıl boyunca ailenin gelirinin %30 olan bin TL'yi tasarruf olarak biriktirmesi gerektiğin aktarıyor. Türkiye tasarruf ortalaması %14 lerde gezerken bu oran çok gerçekçi sayılmayabilir ancak bu duruma takılmıyorum. Üç yılın sonunda 107bin TL'lik 10 yıllık bir kredi alınarak 150bin TL değerinde bir ev için borçlanabilecekleri aktarılıyor. Bunun için de şu anda kira olarak ödedikleri 750 TL'nin iki katı olan 1.476 TL ödemeleri gerektiği söyleniyor . Hane halkı gelirinin neredeyse %50'si.
Ancak bu noktada güzellik bitmiyor devletimizin o muhteşem(!) çözümü olan peşinata devlet katkısı reklamı devreye giriyor ve hesap çoştukça çoşuyor (!)

Mart 2015'te torba kanun içinde konut alacaklara devletin 3 yıl para biriktirmek koşulu ile 15bin TL'sını geçmemek koşulu ile %20 oranında destek verilmesi hakkı kanunlaştı. ( http://www.aljazeera.com.tr/haber/cocuk-ceyiz-ve-konut-yardimi-geldi ) . Diğer tüm bu tip ortalığı sallama amaçlı hareketlerde olduğu gibi bir heyecan kasırgası esti, yine büyük müteahhitler memnuniyetlerini ve satışların patlayacağını falan beyan ettiler. Özlem hanım da bu durumun avantajını yansıtmak üzere bu katkının faydalarını ufak iki illüzyon ile aktarıyor. Biriken paraya devlet %20 katkı veriyor ( illüzyon 1 - tüm konutun fiyatının %5'nin destekliyor yani satıcı ile pazarlık etseniz o kadar iskonto alırsınız zaten ) bu sayede çekecekleri krediyi azaltıyor ve 107 bin yerine 98bin TL kredi çektirtiyor ve bir anda 25bin TL'ye yakın bir avantaj ortaya çıkıyor (illüzyon 2 - zaten aileyi 1476 TL ödetir hale getirmiştiniz taksiti düşürmek yerine kredi limitini büyütseniz ya )
Neyse bunu gören aile çoşuyor ve ne muhteşem bir olaymış bu diyor ve tabi bu programı izleyen hemen herkes.
Hayaller evet çok "affordable" peki hayatlar öyle mi? Sahibinden.com sitesinde ufak bir arama yapıyorum. 10 yaşından küçük ( Avcılar 99 depreminde çok hasar gördü diğer ilçelere göre deprem sonrası yapılaşma çok daha kritik),150 bin TL'ye 2 ya da 3 odalı ev arattığımda çıkan sonuç 60-80 m2 brüt,2 odalı ve giriş,bodrum ya da yarı giriş daireler oluyor. Bu evler bu günkü fiyatlar yani bu aile 3 yıl sonra bu arayışa girecekse bu evlerin fiyatı teorik olarak sadece enflasyon oranında artsa %26 civarı artacak yani yaklaşık 190bin TL olacak. İnşallah Reidin ( www.reidin.com) verileri kadar artmaz zira reidin'e göre haziran 2012'den haziran 2015'e kadar Avcılar'da konut fiyatları %80 artmış.

Sonuçta Özlem hanım aileye aşağıdaki sonucu oluşturuyor.

Sonuçta deniyor ki:
- Maaşlarınız 3 yılda enflasyon oranında artmalı.
- Kiranız dışında gelirinizin %25-30'nu biriktirmelisin
- Gelirinin %35-40'nı kredi taksiti ödeyerek 10 yıl boyunca ipotek etmelisin
- Şu anda 60-70 m2 giriş kat 2 oda bir evi alabiliyorken 3 yıl sonra da aynısını alabiliyor olmalısın.

Paranın zaman değeri kavramını hep böyle speküle ederek bugünlere geldik. 150bin TL lik ev de olsa 150 milyon USD'lik iş de olsa hep aynı davranışı sergiliyoruz. Bu enflasyon,bu faiz oranları ve bu yapılaşma mantığı ile bu sistem ÇA-LI-ŞA-MAZ. Bu durumla ilgili 3 yıl önce bir çalışma daha yapmıştım.
Buradan bakabilirsiniz: http://oncuserdar.blogspot.com.tr/2012/05/elde-edilebilir-konut-1-affordable.html

Özlem hanımdan ricam  bu tip bir konuya girmemesi ve insanları ayağı yere basmayan hayallere daldırmamasıdır. Bu aslında tüm ülke için temenni ettiğim şeydir.

Paylaş:Facebook Twitter Google+

Tatlı Küçük Fizibiliteler

Ülkede hepimizin bildiği üzere 2005 yılından sonra radikal düşen konut kredi faizleri ve istikrar ortamı ile muazzam bir konut üretimi süreci başladı. Bu süreç o kadar hızlı gelişti; o kadar büyük hacimle ilerledi ki bugün geldiğimiz noktada sanki çok eski ve köklü bir konut geliştirme kültürümüz varmış gibi davranır ve ona göre hareket eder hale geldik.
Özellikle 80'li yılların başından itibaren enflasyon ortamı ve Türkiye'nin finansal yapılarındaki darlık nedeni ile konut üretmek sadece çok düşük hacimlerde ve yatırımcının ( daha doğrusu müteahhitin) gücü nispetinde ortaya çıkmış. Konutu inşaat edecek kadar öz sermaye koyar evi alacak kişi bir miktar peşin verip kalanını inşaat bitince tamamlar ya da senetle borçlanırmış.
2005 yılında da işte bu firma ve iş yapış kültürü - yani 10-20 anahtarlık işleri yapma kültürü - ortadaki bu büyük patlamayı görünce 500 - 1000 anahtarlık işlere kanalize olmuş. Peki firmalar 50 kat büyümüş mü? Yanıt işlem hacmi olarak evet ancak sermaye yapısı olarak hayır. Zira bu kadar büyük işleri mortgage kredileri sayesinde başarmışlar. Ama işin temelinde yatan asıl sıkıntı firmaların işleri bir proje geliştirme olarak değil inşaat yapma olarak ele almış ve hala alıyor olmaları.
Avrupa ve Amerika'da bırakın 1000 anahtarı 10 anahtarlık işler için bile çok ciddi fizibilite çalışmaları yapılır. Ayakları yere basmayan hiç bir işe girilmez. Elbette bu çalışmaları destekleyen nitelikli verilerden faydalanarak bu işlemler yapılır. Amsterdam'ın 1600'lu yıllardan, ABD'nin 1900'lu yıllardan beri kaydedilen konut piyasası verileri bulunuyor. Bizde ise www.reidin.com firması sayesinde önce 2007'den sonra da 2004'ten beri en azından bazı şehirlerimizin fiyat endeksi verileri artık var. Bunlardan faydalanarak bazı çalışmaları yapmak yatırımcı olarak sizi daha da rahatlatıyor.
Ancak gel gelelim tüm bu büyük sektörün can damarı olarak kabul edebileceğimiz sistem var ki ondan kurtulmadığımız müddetçe sektör regüle olmaktan ve bir iş kolu haline gelmekten asla kurtulamayacak. Bu sistem KAT KARŞILIĞI yöntemi ve onun yakın kuzeni HASILAT PAYLAŞIMI yöntemleridir. Bu sistemin günümüzde özellikle firmaların veryansın ettiği arsa fiyatlarının çok yükselmesinin birinci nedeni olduğunu kabul etmek gerekir. Bu sistemlerin arsa fiyatlarını nasıl yükselttiğinin güzel bir örneğinin www.sahibinden.com sitesinde gezinirken buldum.
İyi ya da kötü bir reklam olmaması için yer,firma vb bilgileri sildim ama bu yerlere siz istediğiniz bilgiyi koyabilirsiniz. Sonuç değişmeyecektir. Konu kısaca şu:
Bir emlak acentesi bir arsa için ilan veriyor. Arsanın ilandaki satış fiyatı 2.500.000 TL. Arsanın satılması ile ilgili de YATIRIMCISINA YOL GÖSTERMEK AMACI ile cezbedici tanımlar ve bir de fizibilite yapıyor ve potansiyel alıcıya diyor ki BURAYI AL, KAT KARŞILIĞI VER VE İKİ KATTAN FAZLA PARA KAZAN.

Bu küçük örnek arsa ve konut piyasasında nasıl spekülatif ve içi boş bir piyasa oluştuğunun güzel bir kanıtı.
Şahsen ben ülkede bir konut balonu olduğunu amam bunun bir patlama ile değil hızlı bir şekilde hava kaçırarak söneceğini düşünüyorum. Belki bu süreç sonunda bu işleri gerçekten şeffaflaştırabilir ve kurallara bağlayabiliriz. 10 tane ev yapmakla 1000 tane ev yapmayı aynı kefeye koymayız.

Paylaş:Facebook Twitter Google+

Pancar şekeri OUT mısır şuruplu gayrimenkul şekeri IN

Normal ülkelerde bir plan yapılır ve uygulanır. Biz de ise planlar tadil edilmek içindir. Bir şehrin geleceğinin öngörülmesi için yol göstermesi gereken planlar eğer konu devleti ve kamuyu ilgilendiriyorsa rahatça değiştirilebilir. Bunun örnekleri pek çok ancak bu sefer ki gerçekten ülkedeki son 10 yıldır ortalığı kasıp kavuran gayrimenkul rantı kavramının geldiği boyutu görmek için birebir.
İşin içinde memleket ve anılar barındıran bir durum olunca biraz üzerine eğileyim istedim.
Orta öğrenim çağlarında okul gezisi ile keşfettiğim ve Cumhuriyet sonrası memleketin kalkınma hareketi ile ilgili çok büyük bir örnek oluşturan Samsun Çarşamba şeker fabrikası ile ilgili o zamandan aklımdan kalan alabildiğine şeker pancarı,aşırı kesif bir koku ve büyük emekle üretilen ve bizim bugün uzak durmaya çalıştığımız şekerin nasıl üretildiği olmuştur. Günümüzde mısır şurubundan üretileni zararlı deyip tırım tırım pancardan üretilen şeker ve onun kullanıldığı mamülleri arar hale geldik. Ancak bu süreçte bir şey daha değişti memleketin dört bir yanında bundan 80-90 yıl önce kurulan o koca tesisler özelleştirme kapsamında satışa çıkarıldılar. Kimisi satıldı kimisi satılmaya çalışılıyor. Ancak çok fizıbıl yatırımlar olmayacaklar ki ihalelere bizim havaalanlarımızı,yollarımızı,köprülerimizi yapan inşaat firmaları dışında kimse teklif vermemekte.
Aşağıda bahsedeceğim konu da bununla ilgili; her ne kadar basında ve kurumlarda  yaptığım kısa taramada ilgili bir karar bulamasam da gelinen nokta şu: Bu fabrikalar bu şekilde elimizde kaldı,ancak fabrikaların arazileri çok geniş ve bulunduğu bölgenin merkezine pek de uzak değil. O zaman buranın arazi değerini arttırarak özelleştirelim !
Bundan dolayı Özelleştirme İdaresi Başkanlığı (ÖİB) bu ve bir kaç buna benzer nitelikli yerin imar planlarını 1/100.000 ölçekli planları bile değiştirerek bazı yerlerde konut,sanayi,ticaret,konut dışı kentsel çalışma alanı,turizm ve otogar alanı kimi kavramlar ve hacimli inşaat hakları vererek konuyu başka bir boyuta taşıdı. Artık çarşamba ovasının ortasında AVM,konya ovasının göbeğinde residence projesi görebiliriz. Ne de olsa markalı proje her şeydir. Biz yine pancar şekeri arayalım,çünkü o daha sağlıklı....
Detaylarını 20.06.2015 tarihli Resmi Gazete'den alabilirsiniz. Yapılan plan değişiklikleri de yine gazetenin ekinde var.
Aşağıda başta Çarşamba olmak üzere bir kaç imar planı değişen yerin resimleri var.

Paylaş:Facebook Twitter Google+