Yaklaşık 3,5 yıldır gayrimenkul geliştirme tecrübelerimi ağırlıkla İzmir ve çevresine yoğunlaştırmış bulunmaktaydım. Son 2 yıldır da bu şehre yerleşerek ve yoğun keşif faaliyetleri yürüterek bu durumu oldukça fazla pekiştirme fırsatı buldum. Bugün görüştüğüm bu şehrin yerlisi pek çok insandan belki de daha fazla İzmir'i biliyor durumdayım. Bu durum ilk başta bana garip gelirken şu anda gayet mantıklı bir açıklaması olduğunu görüyorum. İstanbul'un o kocaman ve yüksek tempolu yaşam ortamında yıllar geçirip buradaki tempoya inince işte bu ilk etaptaki garipseme durumu oluşuyor. Hepimizin kabul ettiği bir gerçek var ki o da Türkiye'de gayrimenkul kavramının geçtiği hemen her şeyin (veri,haber,rapor,proje,anlaşma vb.) %95'i bu şehir üzerinden üretiliyor ve aslında bizim gayrimenkulden anladığımız şey aslında İstanbul'da olup bitenler oluyor. Bu durum da Türkiye'nin diğer şehirlerinde bu tip konulardaki tüm referansların İstanbul üzerinden üretilmesine ve irrasyonel yaklaşımların oluşmasına sebep oluyor.
Basitçe bir karşılaştırma yaparsak İstanbul'un nüfusu ile Hollanda'nın nüfusu neredeyse aynı ve Hollanda'da konut fiyatlar 1880 yılından beri tutulurken İstanbul'da Reidin sayesinde 2007 itibari ile takip edebiliyoruz. Bu durum da böyle iken İstanbul'da oluşturulan bir piyasa kavramını yine nüfus olarak karşılaştırdığımızda Norveç'e denk gelen İzmir'deki bir durum için de kullanabiliyoruz.
Yani Hollanda'nın bir verisi Norveç için ne kadar bağlayıcı olabilir? Bu tartışmadan bağımsız olarak ele aldığımızda belki ikiye ayrılabiliriz ancak aynı durumu nüfusu 1-3 Milyon arası olan şehirlerimizde bile bir argüman olarak görebiliyoruz. İşin özeti İstanbul o kadar fazla büyük ki Türkiye'nin %20'si olarak %80'ini yönlendiriyor olması durumunun hatalı olduğu gerçeğidir.
Bu tutarsızlığın en güzel örneklerini bulunduğum hinterlantta (İzmir, Manisa, Muğla, Aydın, Denizli, Uşak, Balıkesir) orta ve uzun vadeli gelişim gösterebilecek tüm yerlerdeki arazi araştırmalarında karşılaştığım bir söylem: Arazilerin sahipleri, aracıları ya da akrabaları nereye gitsem ve nerede çok büyük beklentiye girilmez desem hemen "Burada Ağaoğlu çok yer aldı" diyorlar. Burada Ağaoğlu yerine Ülker ve Zorlu da olabiliyor, nadir de olsa diğer İstanbul'da namı duyulmuş firmalar söyleniyor. Çok ciddi bir istatistik tutmasam da bu söylemle tarif edilmiş yerleri toplasam sanırım bu üç grup bu hinterlandın yaklaşık %10'unu almış olması gerekiyor (!). Bu satınalmalara "Ankaralı bir grup, Araplar,Azeriler,Katarlılar ve Malatyalı tüccarlar" gruplarını da eklediğimde bu oran %20'yi geçiyor (!).
Elbette bu söylemlerin hepsi yalan olamaz ve elbette bu gruplar ciddi arazi yatırımları yapmışlardır. Ancak bu kadar olamaz.
Türk milleti olarak en ufak bir birikimimiz olsa hemen toprağa yatırırız. Ancak bir insan yerini pazarlamak istiyor ve bizi özellikle son 10 yılda alıştığımız "gayrimenkul rantı" nın o cazip ses tonu ile ikna etmek istiyorsa bu tip söylemler çok etkili oluyor. Çünkü sizler biliyorsunuz ki koca Ağaoğlu yer aldıysa kesin orası değerlenir (!).
Bu tip bir irrasyonel ve spekülatif bir süreç ve yöntem elbette her türlü belirsizliği,kazancı ve kaybı ortaya koyacaktır. Ancak bu kadar büyük konuların böyle ele alınmasının önüne geçilmelidir. Bu da ancak sektörü şeffaflaştırarak başarılabilir. Bu kadar büyük yatırım yapan firmaların şeffaflığının sadece halka açık olmakla sınırlı olmaması gerekir. Ayrıca gayrimenkul piyasasında şahsen en başarılı işleri gerçekleştirenlerin Hollanda menşeili kişi ve kurumlar olduğunu düşünen birisi olarak bu ülkenin konuları nasıl ele aldığını daha detaylı irdelemeliyiz.
Paylaş:Facebook
Twitter
Google+
Basitçe bir karşılaştırma yaparsak İstanbul'un nüfusu ile Hollanda'nın nüfusu neredeyse aynı ve Hollanda'da konut fiyatlar 1880 yılından beri tutulurken İstanbul'da Reidin sayesinde 2007 itibari ile takip edebiliyoruz. Bu durum da böyle iken İstanbul'da oluşturulan bir piyasa kavramını yine nüfus olarak karşılaştırdığımızda Norveç'e denk gelen İzmir'deki bir durum için de kullanabiliyoruz.
Yani Hollanda'nın bir verisi Norveç için ne kadar bağlayıcı olabilir? Bu tartışmadan bağımsız olarak ele aldığımızda belki ikiye ayrılabiliriz ancak aynı durumu nüfusu 1-3 Milyon arası olan şehirlerimizde bile bir argüman olarak görebiliyoruz. İşin özeti İstanbul o kadar fazla büyük ki Türkiye'nin %20'si olarak %80'ini yönlendiriyor olması durumunun hatalı olduğu gerçeğidir.
 |
| Maslak 1453 Ağaoğlu - İstanbul'da bir kentleşme ve projelendirme faciası |
Bu tutarsızlığın en güzel örneklerini bulunduğum hinterlantta (İzmir, Manisa, Muğla, Aydın, Denizli, Uşak, Balıkesir) orta ve uzun vadeli gelişim gösterebilecek tüm yerlerdeki arazi araştırmalarında karşılaştığım bir söylem: Arazilerin sahipleri, aracıları ya da akrabaları nereye gitsem ve nerede çok büyük beklentiye girilmez desem hemen "Burada Ağaoğlu çok yer aldı" diyorlar. Burada Ağaoğlu yerine Ülker ve Zorlu da olabiliyor, nadir de olsa diğer İstanbul'da namı duyulmuş firmalar söyleniyor. Çok ciddi bir istatistik tutmasam da bu söylemle tarif edilmiş yerleri toplasam sanırım bu üç grup bu hinterlandın yaklaşık %10'unu almış olması gerekiyor (!). Bu satınalmalara "Ankaralı bir grup, Araplar,Azeriler,Katarlılar ve Malatyalı tüccarlar" gruplarını da eklediğimde bu oran %20'yi geçiyor (!).
Elbette bu söylemlerin hepsi yalan olamaz ve elbette bu gruplar ciddi arazi yatırımları yapmışlardır. Ancak bu kadar olamaz.
Türk milleti olarak en ufak bir birikimimiz olsa hemen toprağa yatırırız. Ancak bir insan yerini pazarlamak istiyor ve bizi özellikle son 10 yılda alıştığımız "gayrimenkul rantı" nın o cazip ses tonu ile ikna etmek istiyorsa bu tip söylemler çok etkili oluyor. Çünkü sizler biliyorsunuz ki koca Ağaoğlu yer aldıysa kesin orası değerlenir (!).
Bu tip bir irrasyonel ve spekülatif bir süreç ve yöntem elbette her türlü belirsizliği,kazancı ve kaybı ortaya koyacaktır. Ancak bu kadar büyük konuların böyle ele alınmasının önüne geçilmelidir. Bu da ancak sektörü şeffaflaştırarak başarılabilir. Bu kadar büyük yatırım yapan firmaların şeffaflığının sadece halka açık olmakla sınırlı olmaması gerekir. Ayrıca gayrimenkul piyasasında şahsen en başarılı işleri gerçekleştirenlerin Hollanda menşeili kişi ve kurumlar olduğunu düşünen birisi olarak bu ülkenin konuları nasıl ele aldığını daha detaylı irdelemeliyiz.
