Son bir yılda dillendirilmeye başlayan ve özellikle son aylarda alttan alta ciddi bir şekilde hem bireyler hem de işin içinde olanlarca dikkate alınan konut sektöründe bir balon var mı yok mu konusunu farklı bir bakış açısından ele almayı istedim.
Ülkemizin sahip olduğu yapı itibari ile genel olarak -özellikle siyasiler başta olmak üzere- kolaylık sağlayan bir durum vardır. O da işimize geldiğinde gelişmiş ekonomileri, Avrupa ülkelerini, ortadoğuyu, gelişmekte olan ülkeleri vb. farklı yapıları örnek alırız. Örneğin bir standartı "Avrupa'da böyle oluyor" diyerek getirirken başka bir konuda "OECD ülkeleri içinde birinciyiz" diyerek süsleyebiliyoruz. Bu durum hedefsizliğin, kimliksizliğin ve karakter eksikliğinin sonucu olarak ortaya çıkıyor. Yine bu durumun sonucu olarak bazı uluslararası kurumların raporlarında Türkiye, bazen Avrupa'ya, bazen Ortadoğu'ya katılıyor, bazen de gelişmekte olmasına rağmen hiç birşeye katılmıyor. Bu durum bence ayrı bir tartışma konusu olabilir.
Bu karmaşıklıkta ben şöyle bir bakış açısı ile olaylara bakıyorum:
"Çıkılması istenen hedef gelişmiş Avrupa ülkeleri ancak kıyaslamalarda gelişmekte olan ekonomiler ele alınmalı. Bunlar içinde Rusya,Hindistan,Brezilya,Endonezya,Malezya,Polonya,Romanya sayılabilir.
Bu bakış açısından çıkışla konut konusuna ABD'ndeki 2008 krizinden daha fazla bize benzeyen İspanya konut balonu konusu minvalinde bakmayı doğru bulurum. Konuyu çok derinlemesine incelemesem de İspanyolca hazırlanmış ve İngilizce altyazısı olan aşağıdaki video gayet güzel konuyu özetliyor.
İspanya'da 1990 yılında konut m2 fiyatı 915 € civarındayken 2007 yılında 2.905 € a çıkıyor. Bu 3,17 kat büyümenin yanında İspanya'daki kişi başı milli gelir 2,37 kat büyümüş.
Paylaş:Facebook
Twitter
Google+
Ülkemizin sahip olduğu yapı itibari ile genel olarak -özellikle siyasiler başta olmak üzere- kolaylık sağlayan bir durum vardır. O da işimize geldiğinde gelişmiş ekonomileri, Avrupa ülkelerini, ortadoğuyu, gelişmekte olan ülkeleri vb. farklı yapıları örnek alırız. Örneğin bir standartı "Avrupa'da böyle oluyor" diyerek getirirken başka bir konuda "OECD ülkeleri içinde birinciyiz" diyerek süsleyebiliyoruz. Bu durum hedefsizliğin, kimliksizliğin ve karakter eksikliğinin sonucu olarak ortaya çıkıyor. Yine bu durumun sonucu olarak bazı uluslararası kurumların raporlarında Türkiye, bazen Avrupa'ya, bazen Ortadoğu'ya katılıyor, bazen de gelişmekte olmasına rağmen hiç birşeye katılmıyor. Bu durum bence ayrı bir tartışma konusu olabilir.
Bu karmaşıklıkta ben şöyle bir bakış açısı ile olaylara bakıyorum:
"Çıkılması istenen hedef gelişmiş Avrupa ülkeleri ancak kıyaslamalarda gelişmekte olan ekonomiler ele alınmalı. Bunlar içinde Rusya,Hindistan,Brezilya,Endonezya,Malezya,Polonya,Romanya sayılabilir.
Bu bakış açısından çıkışla konut konusuna ABD'ndeki 2008 krizinden daha fazla bize benzeyen İspanya konut balonu konusu minvalinde bakmayı doğru bulurum. Konuyu çok derinlemesine incelemesem de İspanyolca hazırlanmış ve İngilizce altyazısı olan aşağıdaki video gayet güzel konuyu özetliyor.
İspanya'da 1990 yılında konut m2 fiyatı 915 € civarındayken 2007 yılında 2.905 € a çıkıyor. Bu 3,17 kat büyümenin yanında İspanya'daki kişi başı milli gelir 2,37 kat büyümüş.
| Yıl | Birim Fiyat (€) | KBMG (€) |
| 1990 | 915 | 13.397 |
| 2002 | 1.667 | |
| 2005 | 2.516 | |
| 2007 | 2.905 | 31.871 |
Oradaki durum bir miktar bizim konuştuğumuz duruma benziyor. Devlet inşaatı,konutu vb. konuları pompaladıkça pompalıyor, üzerine yabancılar anormal bir talep gösteriyor satıldıkça satılıyor ..gibi görünüyor. Sonra fiyatlar o kadar bir noktaya geliyor ki rasyonel verilerden ve insanların gelirlerinden kopuk hale geliyor ve olanlar oluyor.
Buna ek olarak bizim gelişmekte olan bazı ekonomilerle olan durumumuz nasıl diye baktım. Tek tip veri olması için www.numbeo.com sitesinden faydalandım. Dünya'nın pek çok şehir için çok farklı tipte rakamları buradan alabiliyorsunuz. Milli gelir olarak 10-15 bin USD civarı bir banta oturan 4 ülkenin (Brezilya, Meksika,Rusya ve Polonya) önemli şehirlerindeki verilere baktım. 3 odalı bir konutun birim satış fiyatı ve price-to-income ratio (gelir-fiyat oranı) verilerini aldım. Buradaki gelir KMBG değil, ortalama bir ailenin hane halkı geliri olarak ele alınıyor. Sonuçlar beni şaşırttı.
| Ülke | Şehir | Birim Fiyat ($) | Gelir-Fiyat Oranı |
| Rusya | Moskova | 6.967 | 21,36 |
| Brezilya | Sao Paulo | 3.754 | 16,34 |
| Polonya | Varşova | 3.345 | 11,91 |
| Türkiye | İstanbul | 2.334 | 9,76 |
| Meksika | Mexico City | 1.735 | 7,86 |
Bu durumdan ben eğer biz de bir risk varsa rusya ve brezilya'da çoktan olayın patlamış olması gerektirdi sonucu çıkartıyorum.
Sonuç olarak vardığım durum ise bir kaç maddede şu şekilde ortaya çıkıyor.
- Milli gelir ve genel konut fiyatı artışlarında bir senkronizasyon olması gerekiyor. Türkiye'de son 10 yılda milli gelir 10,5-11,5 bin USD civarlarında gezinirken konut fiyatlarının çok dramatik artması bence önemli bir takip ve önlem alma konusudur.
-Gelişmekte olan ekonomilerin bu konuda karşılaştırılması için nüfus,yüzölçüm, gelir dengeleri ve konut üretim yöntemleri açısından çok fazla değişkenle ele alınmalıdır. Birebir karşılaştırmak yanıltıcı olabiliyor.
- Lüks konut ve ulaşılabilir (affordable) konut kavramları çok net bir şekilde birbirinden ayrılmalı ve bunlara ayrı mekanizmalar üretilmeli.
- Bu kadar büyük rakamların ve risklerin oluştuğu bir piyasasının çok detaylı ve sağlıklı bir endeksleme ve istatistik izleme yöntemi kurulmalı. Yoksa bir sıkıntı sonrası neden oldu acaba diye sorup durabiliriz.
Son olarak;
Bence bizde bir balon yok sadece elmalarla armutları aynı sepete koyma gayretinin yarattığı karmaşa var.
