Son günlerde gündem konularından birisi de memurların alacağı zamdı. 30 Mayıs 2012'de açıklanan oranlara göre ilk 6 ay %4 son 6 ay %4 şeklinde bir artış alacaklar. Bu gündem de bana bir süredir kafamda olan bir çalışmaya başlamak adına fikir verdi. Literatürde "affordable housing" olarak tanımlanan ancak Türkçe'de karşılığını bulmakta zorlanılabilen bir konu ile ilgili basit bir çalışma yaptım. Öncelikle ismi Türkçeleştirmek için "Elde Edilebilir Konut" tanımı bana uygun gibi göründü. EEK şeklinde kısaltarak kullanmak da mümkün bu tanımı.
Notlar:
- Taksit hesaplanmasında bankaların faiz tahsilat politikası gereği göz ardı edilebilecek farklılıklar oluşabilmektedir.
- Kredi,tapu ve konutta yaşam süresince yüklenilecek vergi,masraf,sigorta primi gibi maliyetler günümüz mevzuatına göre çok yüksek kalmadığı için göz ardı edilmiştir. Ancak olası vergi ve harç mevzuatında konut fiyatına başlı bir değişiklik olursa bu tutarları da göz önüne almak doğru olacaktır.
- Bu çalışmada TOKİ ve GYODER web sitelerinden de faydalanılmıştır.
Aslında bu şekilde konut denilince akla ilk ve belki sadece TOKİ geliyor. Her ne kadar bazı büyükşehir belediyeleri de bu konuda çalışma yürütüyor olsa da gerek arsa temin gücü gerekse doğrudan ya da dolaylı devlet kaynaklı finansmanı rahat bulabildiği ve politik olarak etkili olduğu için TOKİ bu konuda kısmen de olsa sanki bir tekel haline gelmiş durumdadır. Ancak üretilen konutlarda daha çok alt gelir grubu ve yoksul grup ( SES gruplarında D ve E belki kısmen C2 olarak tanımlanabilecek) hedefleniyor. Ancak IPSOS Kmg nin Türkiye'yi Anlama Kılavuzu çalışmasında da gördüğümüz üzere neredeyse %60'lık bir kesim için TOKi tarafından üretim neredeyse yok denecek kadar az, özel sektörde de sermaye birikimi olmayışı, faizlerin yüksekliği ve arsa bedelleri sebebi ile bu kesim için üretimi kimse tercih etmiyor.
Bu işi çözmek adına nelerin oluşması gerektiğini görmek adına basit bir çalışmayı aşağıda sunuyorum.
- Referans olarak en düşük memur maaşına göre bir haneyi ele aldım.
- Her ne kadar araştırmalar ve özellikle OECD verileri tersini söylese de ben hanede iki kişinin de çalışıp maaş aldığını öngördüm ( zira gelişmek istiyorsak kadınların istihdama katılımı mutlaka artmalıdır.)
- Merkez bankası yıl sonu enflasyonunu, %6,5 olarak planlamış olsada bu yıl ki tecrübemiz ( %6,9 hedeflerken %10,6 çıkması !!!) Biraz da iyimserlikle %8 olarak öngördüm.
- Bankaların kredi verirken genelde ve mantıklı olarak hane halkı gelirinin en fazla 1/3'ü kadar geri ödemeyi tercih ettiğini kabul ettim.
- Bu şekilde şu anki güncel kredi faizi ( aylık %1,01) kabul edildi.
- Her ne kadar ülkemizde uygulanmıyorsa da 20 ve 15 yıllık kredileri de ele aldım. Bu şekilde 4 tip geri ödeme öngördüm.
a. 10 yıl sabit taksit
b. 10 yıl artan taksit ( maaş artışı ve enflasyon göz önüne alınarak)
c. 15 yıl artan taksit ( maaş artışı ve enflasyon göz önüne alınarak)
d. 20 yıl artan taksit ( maaş artışı ve enflasyon göz önüne alınarak)
Mortgage taksit artışı için aşağıdaki döngü çalışmaktadır. Eğer maaş artışı enflasyonun altında kalırsa taksit artışı diğer harcamaları sübvanse etmek gerekeceği için daha az olacaktır.
Ödemelerle ilgili tablo ise aşağıdaki gibi oluşmaktadır.
Buradan da görüleceği üzere şu anki mevcut durum nispeten ideal hale getirilerek de olsa bu şekilde oluşmaktadır. Yani şu anki faiz oranları ve 10 yıllık kredi ile Türkiye'de neredeyse en yoğun konut talebinin olduğu kesim için satış fiyatı 133.000 TL civarlarında olmak durumundadır.
Bir kaç farklı senaryoyu düşünürsek
- Hal böyle iken faizler düşmeden vade 20 yıl çıkarılsa satış fiyatı 229.000 TL gibi oldukça iyi bir noktaya gelebilmektedir. Ancak ödenen faiz anormal yüksek kalmakta ve uzun vadeli konut piyasasını krize sürükleme potansiyeli taşımaktadır (Kişisel fikir : Uygulanmamalı)
- 10 yıl vade kalsa ama faizler yıllık %8'lere inse (enflasyona paralel gibi) o zaman satış fiyatı 167.000 TL olacaktır. Bu da yeterli bir sektörde yeterli potansiyeli oluşturmaz. Ancak bu oran ile vadeler 20 yıla çıkarsa o zaman hem risk nispeten daha az hem de satış fiyatı 333.000 gibi bir rakama ulaşır. ( Kişisel fikir: Sektörün ilerlemesi için gündeme alınmalıdır.)
- Vade ve faiz aynı kalmak üzere memura enflasyon üzerinde artış verilirse ya da enflasyon aşağı çekilirse(Örn:Memura yıllık %10 artış ve %5 enflasyon) o zaman bu evin fiyatı 214.000 TL oluyor. ( Bu da güzel bir durum ama birbirini etkileyen çok fazla parametre olduğu için bir ütopya olarak görülebilir.)
- Son olarak memur maaşı ve enflasyon paralel gidecek ve asıl istenen türev enstrümanlar ve ikincil piyasalarla uzun vadeli ve düşük faizli "gerçek" mortgage piyasası oluşacak bu şekilde ( 20 yıl vade ve yıllık %4,5 faiz) o zaman evinizin satış fiyatı 466.000 TL oluyor. Ancak %25 peşinat olan kısmında bir şekilde temin edilmesi gerekli. Bu da bu işin tek zorlayıcı tarafı ancak peşinatı azaltsanız bile yine de çok mantıklı fiyatlar elde etme imkanı bulunmaktadır.
Sözün özeti: Türkiye'nin her yıl ihtiyaç duyduğu 600.000 konutun büyük kısmının gerçekleştirilebilmesi için gerçek orta sınıfa, gerçek orta sınıf finansmanı ile konut geliştirilmelidir.
Notlar:
- Taksit hesaplanmasında bankaların faiz tahsilat politikası gereği göz ardı edilebilecek farklılıklar oluşabilmektedir.
- Kredi,tapu ve konutta yaşam süresince yüklenilecek vergi,masraf,sigorta primi gibi maliyetler günümüz mevzuatına göre çok yüksek kalmadığı için göz ardı edilmiştir. Ancak olası vergi ve harç mevzuatında konut fiyatına başlı bir değişiklik olursa bu tutarları da göz önüne almak doğru olacaktır.
- Bu çalışmada TOKİ ve GYODER web sitelerinden de faydalanılmıştır.
